Skal erhvervs lejemål nymales ved fraflytning.

Skal erhvervs lejemål nymales ved fraflytning, det afhænger som udgangspunkt af lejekontraktens vilkår, evt. andre supplerende aftaler og i hvilken stand lejemålet er overtaget. Udgangspunktet er, med mindre andet er aftalt, at lejemålet skal afleveres i samme stand som det er modtaget. Er lejemålet overtaget nymalet, vil det afhænge af parternes aftale og lejekontrakt, dvs. aftalen mellem lejer og udlejer. Som udgangspunkt vil lejer som oftest skulle nymales ved sin fraflytning. Har virksomheden kun boet i lejemålet i en kortere årrække, kan der nogle gange ved en forhandling aftales, at lejer kun skal betale for en værdiforringelse. Er lejemålet ikke nymalet ved overtagelsen, i lejekontrakten oftest beskrevet som “overtaget som beset” kan udlejer ikke kræve at det skal males, med mindre der er tale om almindelig vedligeholdelse. Udlejer er ofte interesseret i at modtage penge for istandsættelsen, i stedet for at lejer selv udfører denne. Dette åbner mulighed for en forhandling med udlejer, og kan resultere i en besparelse for lejer med hensyn til tid og penge. Vi anbefaler derfor at De kontakter os, hvis de står i en fraflytningssituation.   Kontakt os...

Forhandling om ophør af aftale før tid

CASE: Forhandling om ophør af aftale før tid Kunde: Dansk hovedkontor for International industrikoncern, beliggende København S Type: Kontor og arkiv, beliggende i 2 bygninger på hhv. ca. 2.000 og 4.500 m2 Opgave: Forhandle ophør af lejekontrakt for bygning på 2.000 m2 før udløb af uopsigelighedsperiode og forhandle reduktion af areal fra 4.500 m2 til ca. 1.200 m2 før udløb af uopsigelighedsperiode. Talman Consult kontaktede i sommeren 2011 kunden på baggrund af lead fra eget netværk. Problemstillingen var, at kunden havde indgået lejekontrakt på de 2 bygninger med 10 års uopsigelighed til ophør tidligst pr. 1/1-2014. På grund af omstruktureringer havde man ikke længere brug for bygningen på 2.000 m2, og for bygningen på 4.500 m2 havde man kun brug for 11⁄2 etage, svarende til ca. 1.200 m2 fra medio 2012. Bygning på 2.000 m2 På møde med udlejer blev det aftalt, at lejemålet skulle ophøre pr. 1/4-2012. Lejers restforpligtelse til leje, drift og varme blev opgjort til kr. 5.653.070 for perioden 1/4-2012 til 31/12-2013. Herudover opgjorde udlejer lejers forpligtelse til istandsættelse til kr. 2.790.300. Efter forhandling blev parterne enige om, at lejer til fuld og endelig betaling for lejeforpligtelsen skulle betale kr. 4.500.000, dvs. en besparelse på kr. 1.253.070 eller ca. 20 %, og vedr. istandsættelsesforpligtelsen kr. 2.250.000, dvs. en besparelse på kr. 540.300 eller ligeledes ca. 20 %. Samlet besparelse blev således kr. 1.793.370. Bygning på 4.500 m2 Udlejer er et investeringsselskab, der ikke har ejendomsinvesteringer som sit primære investeringsområde. Man lod sig derfor i forhandlingerne repræsentere af et af Danmarks største erhvervsejendomsmæglerfirmaer. Der blev afholdt flere møder med udlejers repræsentant, og det blev aftalt, at lejer...

CASE: Genforhandlingssag om nedsættelse af husleje

CASE: Genforhandlingssag om nedsættelse af husleje for kædebutik. Virksomheden har en række lejemål, og ønskede en besparelse på huslejerne. Kunde: Kædeforretning indenfor maling med salg til erhverv (håndværkere) Type: Større butikker, 200-500 m2, nogle med lager Opgave: Gennemgang af lejekontrakt og vilkår, markedslejevurdering og genforhandling Talman Consult havde tidligere hjulpet virksomheden, og man ønskede en samlet vurdering af mulighed for nedsættelse af husleje for 9 butikker, beliggende i hhv. Ålborg, Århus, Esbjerg, Odense, Roskilde, København F og N, Gladsaxe og Hillerød. For et enkelt af lejemålene ønskedes tillige en arealreduktion. For hvert enkelt lejemål blev først udarbejdet et lease abstract, dvs. alle væsentlige vilkår blev beskrevet, og en vurdering af gældende markedsleje. Det konstateredes, at der var 3 lejemål, for hvilke en genforhandling ikke var mulig eller realistisk. Af de resterende 6 lejemål, var der ikke hjemmel til at kræve regulering i 2 af lejemålene, men det blev aftalt at forsøge en løsning alligevel. En del af de omhandlede lejemål blev besigtiget. På baggrund af markedslejevurderingen udarbejdedes herefter et formelt krav i henhold til lovgivningens regler om nedsættelse af lejen. Sagerne blev alle afsluttet med en nedsættelse af lejen samt en arealreduktion for det lejemål man ønskede reduceret. For flere lejemål opnåedes tillige en yderligere besparelse ved at lejen blev nedsat på varslingstidspunktet, i stedet for den i Erhvervslejelovgivningen beskrevne ratevise nedsættelse over 4 år. *) For lejemål 5 og 6 blev alene en tidsbegrænset lejerabat opnået.  For samtlige lejemål blev en ny, eller forlænget, uopsigelighedsperiode på 2-3 år for lejer aftalt. Kontakt os...

CASE: Udlejningssag – Kontorlejemål

CASE: Udlejningssag – Kontorlejemål. Kunden, der er et medicinalfirma med 30 medarbejdere og 8 sælgere, ønskede at flytte til mere moderne, repræsentative og effektive lokaler. Type: Kontor og arkiv, med fællesfaciliteter (kantine, mødelokaler og reception), i alt ca. 1.100 m2 Særlige krav: Grønne omgivelser, godt indeklima, indbydende ejendom, god offentlig transport og tæt på motorvej, i området Lyngby – Hørsholm Kunden kontaktede Talman Consult efter anbefaling fra kundens netværk. Man ønskede at flytte til nye lejede lokaler, men havde ikke internt i virksomheden tid eller kompetence til selv at forestå dette, og ønskede professionel assistance til den samlede proces. På baggrund af interview af ledelsen (4 personer) blev dennes ønsker og behov defineret og fastlagt. Det blev herefter besluttet, at samtlige medarbejdere skulle høres via spørgeskema, som jeg herefter udarbejdede, udsendte og behandlede. Efterfølgende udarbejdedes en samlet rapport, der dannede baggrund for søgeprocessen. Følgende krav til lejemål blev defineret:   Ønske til etablering af ny virksomhedskultur med større grad af Corporate Spirit   Rekreative og grønne omgivelser, men tæt på motorvej uden støj   Shared facilities, minimum kantine og mødelokaler   Egen identitet i ejendom   Godt indeklima pga. medarbejdere med astma og allergi   Nordisk udtryk med glas og lyst træMarkedet og netværk blev afsøgt, hvilket resulterede i 12 emner, der i det store hele opfyldte kundens krav og ønsker. Heraf blev 9 udvalgt til besigtigelse, hvorefter feltet blev reduceret til 2 emner.Ud fra genbesigtigelser og modtagne oplæg til vilkår traf kunden beslutning om det ene emne, hvorefter udlejer udarbejder første indretningsforslag. Sideløbende hermed forhandles lejekontrakt.Lejers endelige krav til ombygning og istandsættelse/opgradering var meget omfattende og dyre. Henset hertil blev udbudslejen...

Når virksomheden skal fraflytte sit erhvervslejemål

Når virksomheden skal fraflytte sit erhvervslejemål, opstår der mange spørgsmål, dels om istandsættelse, udgift hertil og udførelse. Et oftest overset problem er at lejemålet skal afleveres istandsat i henhold til lejekontrakten på ophørstidspunktet, og da der går tid til denne istandsættelse, skal virksomheden have 2 lejemål i en periode. En fraflytning handler derfor ikke kun om at udføre og betale for istandsættelse – billigst muligt, men kræver tillige meget planlægning. Det virksomheden derfor vigtigt at virksomheden tidligt i processen får fastlagt sin forpligtelse til istandsættelse, hvem der skal udføre den og hvornår. Fastlæggelsen sker ved en granskning af de aftale vilkår for fraflytning, evt. et møde med udlejer 3-4 måneder før ophør (foreløbigt fraflytningssyn) og indhentelse af et eller flere tilbud på arbejderne. Dette sikrer at udgiften er kendt og i orden. Normalt skal lejemålet afleveres i samme stand som det er modtaget på ophørstidspunktet. De fleste udlejere ser dog en fordel i at lejer i stedet for at udføre istandsættelsen, indbetaler et forhandlet kontantbeløb til udlejer, der herefter venter med at istandsætte til en ny lejers ønsker til indretning og istandsættelse kendes. Dette giver lejer flere muligheder og fordele. Dels åbnes der for en forhandling om hvad der skal istandsættes og udgiften hertil, men det giver også mulighed for at undgå at skulle betale husleje 2 steder i en periode, da det oftest kan aftales, at lejer så kan blive boende indtil ophørsdatoen. Vi har stor erfaring med at forhandle dette, og vil ofte kunne opnå besparelser på såvel istandsættelsen som på huslejen. Vi anbefaler derfor at De kontakter os, hvis de står i en fraflytningssituation. Kontakt os...

Skal tæpper i erhvervs lejemål skiftes ved fraflytning

Skal tæpper i erhvervs lejemål skiftes ved fraflytning – det afhænger som udgangspunkt af lejekontraktens vilkår, evt. andre supplerende aftaler og i hvilken stand tæpper er overtaget. Udgangspunktet er, med mindre andet er aftalt, at lejemålet skal afleveres i samme stand som det er modtaget. Er lejemålet overtaget med nye tæpper, vil det afhænge af parternes aftale og lejekontrakt, dvs. aftalen mellem lejer og udlejer. Som udgangspunkt vil lejer som oftest skulle skifte tæpperne ved sin fraflytning. Har virksomheden kun boet i lejemålet i en kortere årrække, kan der nogle gange ved en forhandling aftales, at lejer kun skal betale for en værdiforringelse. Er lejemålet ikke med nye tæpper ved overtagelsen, i lejekontrakten oftest beskrevet som “overtaget som beset” kan udlejer ikke kræve at de skal skiftes, med mindre der – i særlige tilfælde – er tale om almindelig vedligeholdelse. Udlejer er generelt ofte interesseret i at modtage penge for istandsættelsen, i stedet for at lejer selv udfører denne. Dette åbner mulighed for en forhandling med udlejer, og kan resultere i en besparelse for lejer med hensyn til tid og penge. Vi anbefaler derfor at De kontakter os, hvis de står i en fraflytningssituation. Kontakt os...

Hvad gør jeg hvis udlejer ikke rydder sne?

Hvis det er udlejers forpligtelse at forestå snerydning i henhold til lejekontrakten, skal det udføres i henhold til gældende politivedtægt for området. Som lejer bør man hurtigst muligt gøre udlejer opmærksom på den manglende snerydning, og hvis det ikke bliver udført, kan det overvejes at politianmelde det. Kontakt os...

Hvad gør jeg hvis udlejer ikke passer ejendommen?

Hvis det er udlejers forpligtelse, dvs. at det ikke er pålagt lejer(ne) i henhold til lejekontrakten, skal udlejer gøres skriftligt opmærksom, at der er arbejder, han i henhold til sine forpligtelser ikke opfylder. Afhængigt af arbejdernes omfang og vigtighed for lejerne, kan der trues med, og måske gennemføres, en delvis tilbageholdelse i huslejen. Kontakt os hvis De ønsker en vurdering af Deres rettigheder. Kontakt os...

Jeg ønsker at fremleje mit lejemål. Kan jeg det?

Det afhænger som udgangspunkt af lejekontraktens vilkår. Har De ikke fremlejeret, kan det dog oftest alligevel opnås ved en forhandling. Ved fremleje kan der være knyttet betingelser fra udlejers side til hvor meget der må fremlejes og til hvilken leje. Kontakt os hvis De ønsker en vurdering af Deres rettigheder. Kontakt os...

Jeg ønsker at afstå mit lejemål. Kan jeg det?

Det afhænger som udgangspunkt af lejekontraktens vilkår. Har De ikke afståelsesret, kan det dog oftest alligevel opnås ved en forhandling. Ved afståelse kan der være knyttet betingelser fra udlejers side til overtagende lejers økonomi og regulering af lejen. Kontakt os hvis De ønsker en vurdering af Deres rettigheder. Kontakt os...

Vi skal have nyt lejemål. Hvordan sikrer vi os at få de rigtige vilkår?

De skal enten benytte en advokat med speciale i Erhvervslejeloven eller en rådgiver med erfaring i lejekontrakter, markedsvilkår og selvfølgelig Erhvervslejeloven. Loven giver en stor grad af aftalefrihed mellem lejer og udlejer, og det er derfor vigtigt, dels at de vigtige og omkostningstunge vilkår bliver optimale for Dem, og dels at styre uden om gråzoner og faldgrupper, der kan komme til at blive en belastning i lejeforholdet. Vi har mange års erfaring med dette, så kontakt os hvis De skal forhandle lejekontrakt. Kontakt os...

Vi skal have nyt lejemål. Hvordan sikrer vi os at finde det rigtige lejemål?

Vi skal have nyt lejemål. Hvordan sikrer vi os at vi finder det rigtige lejemål? De kan enten benytte forskellige søgesider på internettet 1), gå til en ejendomsmægler 2) eller benytte en uvildig rådgiver med speciale i dette 3). Det er meget tidskrævende selv at afsøge markedet via internettet, da man finder mange lejemål, der ikke er relevante. At finde alle relevante lejemål, og udvælge de(t) rigtige kræver, at virksomheden kender sine behov, krav og ønsker nøje, hvilket de fleste virksomheder oftest hverken har tid til eller erfaring med. Ved at benytte sig af en ejendomsmægler fås ikke det fulde overblik over mulighederne, da mægleren kun præsenterer sager vedkommende har i kommission. Virksomheden er i givet fald nød til at kontakte alle mæglere, pensionskasser, banker og øvrige ejendomsbesiddere. En uvildig rådgiver udfører 1) og 2) for Dem professionelt og meget hurtigere, da han har erfaring med at indhente oplysninger om relevante lejemål og også har viden om hvad der er – og kommer – på markedet. En uvildig rådgiver vil derfor også være billigere at benytte. Kontakt os hvis Deres virksomhed skal have et nyt lejemål, så giver vi et godt tilbud. Kontakt os...

Hvordan kan jeg få huslejen sat ned?

Hvordan kan jeg få huslejen sat ned? Under forudsætning af at lejeaftalen er indgået, eller sidste regulering er sket, for mere end 4 år siden, og væsentlighedskriteriet er opfyldt, kan lejer anlægge sag ved Boligretten. Dette er oftest tidskrævende, kræver involvering af en advokat og er dyrt. Langt de fleste sager forhandles parterne imellem og oftest med et bedre resultat end der opnås ved domstolene. Vi har stor erfaring og gode resultater med forhandlingsmæssige løsninger, og hjælper også gerne Deres virksomhed. Kontakt os for en drøftelse af mulighederne og omkostninger Kontakt os...

Betaler jeg for meget i husleje

Betaler jeg for meget i husleje? Lejeloven giver såvel lejer som udlejer ret til at kræve lejen reguleret til markedsleje. Loven kræver, at der som minimum er gået 4 år siden lejeaftalen er trådt i kraft eller 4 år siden lejen sidst er blevet reguleret til markedsleje. Det er ligeledes et krav, at lejen er væsentligt lavere end markedslejen, for at den kan kræves nedsat. Kontakt os for en drøftelse af mulighederne.   Kontakt os...