CASE: Forhandling om ophør af aftale før tid

Kunde: Dansk hovedkontor for International industrikoncern, beliggende København S

Type: Kontor og arkiv, beliggende i 2 bygninger på hhv. ca. 2.000 og 4.500 m2

Opgave: Forhandle ophør af lejekontrakt for bygning på 2.000 m2 før udløb af uopsigelighedsperiode og forhandle reduktion af areal fra 4.500 m2 til ca. 1.200 m2 før udløb af uopsigelighedsperiode.

Talman Consult kontaktede i sommeren 2011 kunden på baggrund af lead fra eget netværk.

Problemstillingen var, at kunden havde indgået lejekontrakt på de 2 bygninger med 10 års uopsigelighed til ophør tidligst pr. 1/1-2014. På grund af omstruktureringer havde man ikke længere brug for bygningen på 2.000 m2, og for bygningen på 4.500 m2 havde man kun brug for 11⁄2 etage, svarende til ca. 1.200 m2 fra medio 2012.

Bygning på 2.000 m2

På møde med udlejer blev det aftalt, at lejemålet skulle ophøre pr. 1/4-2012. Lejers restforpligtelse til leje, drift og varme blev opgjort til kr. 5.653.070 for perioden 1/4-2012 til 31/12-2013. Herudover opgjorde udlejer lejers forpligtelse til istandsættelse til kr. 2.790.300.

Efter forhandling blev parterne enige om, at lejer til fuld og endelig betaling for lejeforpligtelsen skulle betale kr. 4.500.000, dvs. en besparelse på kr. 1.253.070 eller ca. 20 %, og vedr. istandsættelsesforpligtelsen kr. 2.250.000, dvs. en besparelse på kr. 540.300 eller ligeledes ca. 20 %. Samlet besparelse blev således kr. 1.793.370.

Bygning på 4.500 m2

Udlejer er et investeringsselskab, der ikke har ejendomsinvesteringer som sit primære investeringsområde. Man lod sig derfor i forhandlingerne repræsentere af et af Danmarks største erhvervsejendomsmæglerfirmaer.

Der blev afholdt flere møder med udlejers repræsentant, og det blev aftalt, at lejer kunne blive frigjort for det areal der ikke længere var behov for med virkning fra 1/7-2012, dvs. 11⁄2 år før udløb af uopsigelighedsperiode. Ud af det oprindelige lejemål på 4.500 m2, heraf ca. 800 m2 kælder og 3.700 m2 kontor, blev det aftalt at det nye lejeareal var ca. 1.200 m2 kontor og ca. 500 m2 kælder. Lejevilkår blev tillige tilpasset gældende markedslejeniveau.

Lejers restforpligtelse til leje, drift og varme for det afgivne areal fra perioden 1/7-2012 til 31/12- 2013 udgjorde kr. 7.237.065, og forpligtelse til istandsættelse kr. 2.100.000.

Samlet blev det aftalt, at lejer vedr. lejeforpligtelsen skulle betale kr. 5.275.000, dvs. en besparelse på kr. 1.962.065 eller ca. 27 % og vedr. istandsættelsesforpligtelsen kr. 1.650.000, dvs. en besparelse på kr. 450.000 eller ca. 22 %. Samlet besparelse blev således kr. 2.412.065.